久しぶりの投稿になりましたが今回取り上げるマンションは

　『 シティハウス名駅那古野 』です ！

物件概要

売主：住友不動産株式会社
施工：三井住友建設株式会社中部支店
間取り：1LDK ～3LDK
専有面積：39.28㎡～85.31㎡
総戸数： 82戸（※非分譲住戸4戸を含む）
敷地面積：1,343.26㎡
規模： 鉄筋コンクリート  地上15階建
交通： (1)名古屋市東山線「名古屋」駅 徒歩9分
　　　(2)名古屋市桜通線「名古屋」駅 徒歩9分
　　　(3)名古屋市桜通線「国際センター」駅 徒歩6分
　　　(4)東海道本線「名古屋」駅 徒歩12分
　　　(5)ＪＲ中央線「名古屋」駅 徒歩12分　他
所在地： 愛知県名古屋市西区那古野2丁目1902番（地番）
竣工予定：2021年10月下旬予定
駐車場：26台(※非分譲住戸用2台含む)　月額使用料：19,500円 〜 30,000円
駐輪場：118台　月額利用料：100円 〜 1,000円

アクセス

　JR名古屋駅から徒歩12分、地下鉄東山線名古屋駅から徒歩9分になります。その他、地下鉄桜通線の国際センター駅から徒歩6分です。名古屋駅の主要なオフィス街は名古屋駅の東側（本物件側）になるので、名古屋駅勤務の方は徒歩でも通勤することができる距離になります。また、国際センター駅はユニモール地下街で名古屋駅前まで繋がってますので、猛暑や悪天候の日には重宝するかと思います。
　さらに、リニアの駅は現在の名古屋駅と垂直（東西）に駅が伸びますので、おそらく、本物件からそう遠くない位置に駅入り口ができる可能性があります。つまり、将来的には「リニア名古屋駅徒歩5分」といったインパクトのある表記がとれるかもしれないという将来性を兼ね備えた場所になります。
　お買い得物件(?)として話題の「ザ・パークハウス名古屋」隣接の「ノリタケの森」が地図上の左上隅にありますので、そちらが完成すれば徒歩15分程でイオンモールへ行けることになります。

周辺環境

　物件周辺は、名古屋駅前のオフィスや飲み屋街から少し離れた場所になり、築古のマンションや、店舗付き住宅（1階は店舗で2階を住戸している建物）が多くたち並んでいるエリアです。近年では名古屋駅の発展をきっかけに新たなマンションが次々と供給されるようになりました。
　この辺は名古屋の人でも意外に知らない（というか通らない）場所なので穴場感があります。名古屋市民の一般論では、堀川より西（名古屋駅含む）は水害の多いエリアと言われ敬遠されがちで、実際にハザードマップ上でも内水氾濫で0.2～0.3m、庄内川・矢田川が氾濫した場合で2～3m浸水する予想となってます。しかし、現在進行形で、名古屋市が地下に巨大なパイプを名古屋港方面まで張り巡らせ、水を逃がすための工事が進んでいるようです（名古屋駅周辺の浸水対策）ので、水害の心配は多少は軽減されるでしょうか。こういった計画は立ち消えになることもありますが、名古屋駅周辺はリニアという国策事業が控えているわけですので実現する可能性が高いでしょう。

　物件周辺です（クレーンが立っているのが本物件）。奥に円頓寺本町商店街の入り口が見えますので徒歩30秒ほどで屋根付きの商店街中に行けるのがいいですね。円頓寺本町商店街は「丸一ストアー」というスーパーもあり、物件物件からは徒歩2分ほどで行けます。ちなみに江川線という道路を挟んで、西側は円頓寺商店街でパリの商店街と姉妹連携をしており、「円頓寺七夕まつり」や「秋のパリ祭」などが開催されるなどおしゃれな雰囲気あります。一方、円頓寺”本町”商店街（物件に近い側）は前述の通りスーパーなどはありますが、ちょいと寂れた感じになってます（位置関係は周辺図参照）。
　周辺でのマイナス点としては、歩道は申し訳程度に白線が引かれているだけであり、お世辞にも歩きやすい道のりではありません。ただ、駅までは、上記写真の横断歩道を渡り建物の間を抜けたあとは、歩道がしっかり整備された道のりになります。また、下記写真の通り、夜も周辺にはマンションが多いためか比較的明るく、かといって騒がしいわけではないのでファミリーでも単身でも非常に静かに暮らせる場所かと思います。

　ちなみに、本物件が建設される場所は元は歯医者兼住宅と一戸建てがあり、地権者の方も本物件に入居するそうです。後述しますがその地権者住戸があからさまに異彩を放ってます（笑）。ただ、地権者が小さめの住戸を貰い賃貸に出すわけではなく、地権者自身が引き続き住むというのは好材料だと個人的は思います。地権者がその場所に住み続けたいと考えているわけですので。

敷地・建物

　敷地は東西に長い形状のため、基本的に南面が開口部の住戸を多く設けられてます。また、一部南北に伸びている部分を車路と駐車場にすることで、隣地との離隔をとってます。ただ、気になるのは、植栽が極端に少ないことですかね…特にメインエントランス付近は木2本だけとは如何なものでしょうか。木々などしっかり管理されているのが見えると立派に感じられるので、植栽はかなりマンションの外観で重要な要素になるかと思います。逆に賃貸マンションは管理に手間のかかる植栽を極力少なくしますからその点でも差別化になりますし。

　それからエントランスアプローチ部分（セットバック）がほぼないのも気になります。前述の通り接道面の歩道が白線だけなのでなおさらです。ただ、建物入り口画像で見ると、かっこよく仕上げてくれそうな雰囲気はあるので、スタイリッシュなエントランスを見てもらえるという意味では目立って良いかもしれません。

　エントランス内部は至ってシンプルですがシックな色合いに高級感があるように思います。この空間の端にちょこっとソファとテーブルだけ置くというのはスミフらしい感じで好きです。

間取り

　間取りは基本的に南側に3LDKを並べて、北側１列を1LDKとしています。共用廊下はエレベーターホールを確保し、窓も設けられている点がさすが大手デベロッパーといったところでしょうか。また、ご覧の通り外廊下ですが、実際に外界に触れている部分が少ないため、半内廊下的になっており、空気の通り抜けもありながらもプライバシー性もある作りとなってます。
　余談ですが、こういった様に条件の良い南面を2L・3LDKで分け合うことになるので、反対に北側の1LDKが２面採光かつ、ワイドスパンになったりするのが単身向け住戸の面白いところだと思いますね。

　代表的な間取りを紹介します。
Fタイプ　1LDK　39.28㎡

Eタイプ　3LDK　85.31㎡


Cタイプ　3LDK　70.17㎡

　Cタイプなどの中住戸は所謂田の字ですが、共用廊下側の洋室２つにはWICがしっかり付いてますので、オーソドックスで使いやすいものになってます。
　Eタイプは85㎡というスケールを活かされてます。お風呂が1620であったり、洋室3を開け放てば合計で19帖のリビング・ダイニングとなったり、非常にゆとりのある間取りです。細かい部分では、キッチンに窓が付いていたり、廊下は長くなりますが全ての洋室が外側に面してますので、行灯部屋がないのも良いですね。
　ただ、やはり注目は、Fタイプの1LDKの間取りです！一見すると洋室がバルコニーに面している綺麗というだけですが、注目いただきたいのでは、リビングの北面（５階以上の住戸）が角住戸の3LDKなどと同様にダイレクトウィンドウになっている点です！これはテンションアガリます。窓際は2mほどの下がり天井になってしまっているのですが、床からのダイレクトウィンドウですので、眺望＆採光もばっちりです。

　モデルルーム見せてもらった眺望シミュレーションを記憶にGoogleEarthで再現してみました。特にシンボリックな景色ではありませんが、本物件以北に基本的に住宅が広がっているため抜け感があります。これがダイレクトウィンドウで目の前に飛び込んでくることになるので、住まいとしての満足度も高いですし、売ることになっても大きなアドバンテージになると思います。

　こちらが5階相当になります。多少手前の建物が被ってきてしまいます。しかし、後述しますが階による価格差がありますので、私ならリセールを加味して5階を選択するかなと思います。というのも、上階の方が抜けているのは確かですが、仮に、前に15階程度のマンションが建った場合、どちらにしても眺望に大きくマイナスですが、下階の方が安く買っている分ダメージが少ない（諦めが付く）かなと。2～4階は前建ての影響がかなりあるため細長い小さめの窓になってます。
　そして、これが問題の気になった地権者住戸です

　一見２つの住戸を繋げているだけなのですが、注目は、一部分を住戸内にセットバックして、ルーフバルコニーを作り出している点です。モデルルームで模型を見た時に明らかに他と異なる空間が存在していたので思わす営業さんに聞いてしまい
「地権者様の住戸になります」ﾆｯｺﾘ
と爽やかにお答えいただきました（笑）。気になるのはルーフバルコニーに使用料金が資料に載ってないことです。勿論、販売住戸にルーフバルコニー付きの住戸がないので、載せてないだけということかもしれませんが、もしかして使用料なして使えるとか…まさかとは思いますが、実際に購入される方は管理規約案を要確認かと思います…（2021年5月6日更新）読者の方から情報いただきました。ループバルコニーの使用料は月100円とのことです。なかなか安いですが地権者特権というところでしょうか。

設備仕様

• 直床
• T2～T3サッシ、Low-Eガラス（一部）
• 床暖房
• 食洗機
• キッチン天板御影石
• 手洗いカウンター、ローシルエットトイレ
• ミストサウナ
• スロップドシンク（1LDKはなし）

　構造は直床です。名古屋では割と大手ブランドでも未だに直床が多く採用されます。何故かと言うと名古屋の人はマンションに対して目が肥えてないんです…東京であれば「直床？仕様低！」っという感じかと思いますが、そもそも直床や二重床ということを気にしない（知らない）のでディベロッパーも大手を振って直床を採用してしまう訳です（本ブログで情報発信してくことで、この辺りの知識格差も変わっていけばいいなと）。
　ただ、専有部の設備仕様はなかなか良いと思います。一通り分譲仕様のものが揃ってますし、何より東京都心などでも絶滅危惧種である「スロップドシンク」の付いてます。また、個人的に気に入ったのはキッチン天板で、御影石が黒ベースに灰色とベージュが混ざったような色・柄とあまり見かけないものだったのでテンション上がりました！これなら来客時にオシャレ～っと言われること間違いない（笑）

　あと、1LDKでもスロップドシンク以外の仕様を落としてないところは単身者には嬉しいポイントです。

価格

　モデルルームで価格表貰えませんでした（笑）ので分かる範囲で…

Fタイプ　1LDK　39.28㎡　（４階以下は次期以降、その他階は完売）
14階　3,900万円
5階　3,500万円
Eタイプ　3LDK　85.31㎡
13階　6700万円
　現在は５階以上を販売しているようで、４階以下は前建て影響もあり竣工後に売り出すかもと営業の方は仰ってました。本物件に割と近い「シティタワー丸の内」も上層階から販売して同様のことを話してましたので名古屋都心の物件ではこの売り方で統一しているのかもしれません。
　正直ぼーっとしてた（というか価格表を貰えると思っていた）ので上記しか正確な価格は覚えていないのですが、中住戸の中層階で5,600万円～5,700万円ぐらいでしたので、それらを踏まえて平均の坪単価は約270万円～280万円ほどになります（1LDKはかんり単価が多少単価が盛られてます）。

共用部・管理費等

　これといった共用部やサービスはありません。日勤管理で、管理費は209円/㎡、修繕積立金は86円/㎡です。エレベーターは41戸/1基と贅沢ですが、ディスポーザーなしの外廊下なので管理費は抑えられてます。駐車場設置率は31％程で、ちょっと少ない様に感じますね。やはり名古屋は都心でも車を持ちたいという層が一定数いるので、想像にはなりますが、ほぼ100％埋まってしまうのではないかと。
　特に共用部もなく管理費や修繕積立金も今後大きく上がる要素もないためその点は安心です。

総評

　では本物件「買いか？」というところですが…1LDKの低層なら買いだと思います！まず、ファミリータイプですが、やはり今ですと話題の「ザ・パークハウス名古屋」と比べる人も多いかと思います。あちらの坪単価は平均で約260万円ほどなので、本物件にない大規模、商業一体開発という要素を考えると、「ザ・パークハウス名古屋」を買った方がリセールにも期待できるかと。勿論、それは資産価値的な部分だけなので、賑やか静かに暮らしたい、円頓寺商店街の雰囲気が好きという場合などは本物件を選ぶこともアリかは思います（水害リスクはどちらにも言えることなのでイーブン）。
1LDKについては、「ザ・パークハウス名古屋」は2LDK以上の間取りしかないので競合しないこと。また、約40㎡という面積によってグロスが抑えられているので、他の周辺中古に比べてもうまい具合に競合しないんですよね。逆にいうと45㎡になってしまうと4,000万オーバーになり、周辺のタワーマンションの1LDKに手が届いてしまいますので買い手を探すのが厳しくなってきます。
　纏めますと、スミフ物件ですし将来的に大きく値崩れする要素もないことを鑑みると一度検討する価値はある物件であると思います。